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30城刚需买房“上车线”

来源:海南房产服务平台、海南房地产、海南房产、旅游地产 点击数:48 发布日期:2020-10-30 17:27:46 关闭本页

10月29日,贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》(以下简称报告),报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。其中,一线城市北京(350万)、深圳(345万)和上海(295万)刚需上车门槛最高,厦门总价266万元紧随其后;长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低,平均购房总价在百万以内。

所谓“上车”即首次买房的意思,此次报告中提及的“刚需上车线”是指受房价因素影响较小,为满足城市基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限,买房时优先会考虑自我承受能力,主要相对于弹性需求而言。

综合来看,这类人群可以归纳为以下几个特征:从置业次数来说,一般是首套房/生活范围内唯一房产;从置业需求来说,一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等,有不得不买房的强烈因素;从产品来说,一般是面积紧凑中小户型,低总价,维持居住的基本配置。

据悉,报告基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据,共选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本。

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研究数据显示,在总价排名前十的城市中,北京(350万)、深圳(345万)、上海(295万)三城领跑,组成了“300万区间”的第一阵营;厦门(266万)、杭州(226万)以超过200万水平,构成了第二梯队;值得一提的是,2020年前9月厦门二手房均价40242元/ 平,超过众多新一线和二线城市房价,跻身于房价一线阵营。

“160万”成为第三道分水岭,由广州(198万)、南京(190万)、宁波(175万)、东莞(160万)、苏州(159万)五城组成,五城几乎以超过160万 “上车价”,挤入城市排行榜前十。

除了TOP10城市,再加上中部核心城市武汉(140万)、西南中心城市成都(106万),此次统计中共有12个新一线及二线城市,刚需上车线超过100万元。而长沙(84万)、沈阳(73万)等8城市刚需上车门槛稍低,平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例,刚需房总价水平仅为北京的五分之一。

报告显示,将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价”,进行了对比分析发现,“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。

在30个样本城市中,北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市,刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中,北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元,深圳低63万元。从房屋总价来看,刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。

而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等,居住负担整体不高,刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。

从性价比角度看,“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。与之相反,北上广深、厦门和南京,属于典型的“小面积-高价格”类型,受到供需关系等因素影响,刚需群体上车难度较大,且在居住体验方面也有待提高。

在贝壳研究院对2987人的在线问卷中,6成左右的受访者表示,首套房首付款(或计划首付款)在30万元以内,而30万的首付区间,与刚需购房门槛还有着较大差距。从购房资金来源方面看,购买首套房不止考验买房者的购买力,更考验家庭的经济实力。调查显示,购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三方的比例,无房计划买房人群为29.0%,而有房群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为21.5%,房价上涨之下,刚需上车的难度增加,需要更多的家庭支持。不过,在有买房需求的人群中,认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首付款的比例为60.8%。

此次调查还发现,刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。

以购房年龄最大的天津为例,刚需购房平均约37.5岁,而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。与之相对的,重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低,其中重庆刚需购房年龄最低,约为29.4岁。

除了用时间换取“上车票”,从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看,刚需们也在空间上做着取舍。

报告显示,由于对资金价格敏感但城市房价又高企,刚需置业选择更偏向远离市中心。以北京为例,从空间分布情况来看,刚需购房群体主要集中在五环外区域,越靠近市中心,成交量越小。同样,上海表现出类似情况,主流成交商圈主要分布在中环外,内环核心商圈成交占比较小。

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